- Un’analisi completa per città a cura di Spacest.com
- Cos’è l’indice dei prezzi degli affitti e perché è importante
- Classifica dell’indice dei prezzi degli affitti in Italia al mq
- Le città più costose e le più economiche
- Fattori che influenzano l’aumento degli affitti
- Andamento dei prezzi: una crescita che rallenta
- Affitto a Milano: il mercato più caro d’Italia
- Affitti a Roma e Firenze: tendenze in evoluzione
- Affitti per studenti: le città universitarie più costose
- Dove conviene vivere nel lungo periodo
- Affitti nel Sud Italia: dove si risparmia davvero
- Tendenze del mercato: medio termine e contratti digitali
- Cosa aspettarsi nei prossimi mesi
- Consigli per inquilini: come trovare l’affitto giusto al prezzo migliore
- Consigli per proprietari: come valutare il giusto canone di locazione
- FAQ: domande frequenti sull’indice degli affitti in Italia
Un’analisi completa per città a cura di Spacest.com
Il mercato degli affitti in Italia sta attraversando una fase nuova. Dopo anni di rincari veloci, la crescita dei canoni ha rallentato, ma i prezzi restano sui massimi storici in molte città.
Che tu sia uno studente, un giovane lavoratore, una famiglia in cerca di casa o un proprietario che deve fissare un canone, conoscere l’indice dei prezzi degli affitti in Italia aiuta a fare scelte consapevoli.
In questa guida trovi la classifica aggiornata al metro quadro, le città più care e le più accessibili, i fattori che muovono i prezzi e i consigli pratici per inquilini e proprietari.
Cos’è l’indice dei prezzi degli affitti e perché è importante
L’indice dei prezzi degli affitti in Italia misura il canone medio richiesto al metro quadro per un immobile in affitto in una determinata zona. È un punto di riferimento per capire se una richiesta è in linea con il mercato.
I dati di questa guida vengono dal report trimestrale dell’Ufficio Studi di idealista, pubblicato il primo ottobre 2026 e riferito al terzo trimestre dell’anno. Sono prezzi richiesti negli annunci, non canoni effettivamente firmati, quindi vanno letti come una fotografia dell’offerta.
Una precisazione utile: idealista ha aggiornato la metodologia del proprio indice, escludendo dal calcolo gli affitti stagionali e turistici e rafforzando i controlli sui valori anomali, con la nuova metodologia applicata a tutta la serie storica. È il motivo per cui alcuni numeri possono non coincidere con quelli letti in passato.
L’indice serve a:
- Confrontare città e quartieri diversi
- Valutare se un canone richiesto è in linea con il mercato
- Capire in che direzione si sta muovendo la zona che ti interessa
Classifica dell’indice dei prezzi degli affitti in Italia al mq
Ecco i capoluoghi più cari secondo l’indice dei prezzi degli affitti in Italia nel terzo trimestre del 2026. La media nazionale è di 14,6 euro al metro quadro.
| Città | Prezzo medio affitto/m² |
|---|---|
| Milano | 22,4 € |
| Firenze | 21,7 € |
| Venezia | 20,5 € |
| Roma | 19,2 € |
| Bologna | 16,6 € |
| Torino | 13,5 € |
All’estremo opposto della classifica ci sono i capoluoghi più economici d’Italia:
| Città | Prezzo medio affitto/m² |
|---|---|
| Caltanissetta | 4,8 € |
| Potenza | 6,0 € |
| Agrigento | 6,3 € |
| Reggio Calabria | 6,4 € |
| Cosenza | 6,5 € |
Tra la città più cara e la più economica il divario supera le quattro volte.
Le città più costose e le più economiche
Milano resta la città più cara d’Italia, ma è anche una di quelle che cresce più lentamente: nel terzo trimestre il canone è salito dello 0,9%. Firenze e Venezia completano il podio, trainate dalla pressione del turismo sul mercato residenziale.
Il dato più interessante riguarda Torino, che ha toccato il suo massimo storico a 13,5 euro al metro quadro, con una crescita trimestrale del 5,6%. Ancora più forte Genova, con un aumento del 7,3%.
In controtendenza Napoli, in lieve calo dello 0,4%, e Bari, praticamente ferma a meno 0,1%.
Nel complesso, 13 capoluoghi hanno raggiunto i massimi storici da quando idealista rileva i canoni, tra cui Bergamo, Monza, Trento, Torino, Vicenza, Palermo e Reggio Calabria.
Fattori che influenzano l’aumento degli affitti
L’andamento dei canoni dipende da una combinazione di fattori:
- Domanda e offerta: dove la domanda supera gli immobili disponibili i prezzi salgono, e succede soprattutto nelle grandi città universitarie
- Turismo: nelle città ad alta pressione turistica molti appartamenti passano agli affitti brevi, riducendo l’offerta per chi cerca casa stabilmente
- Studenti fuori sede: a Bologna, Milano, Roma e Firenze la domanda si concentra tra luglio e settembre
- Mercato del lavoro: le città che attraggono nuovi residenti vedono salire i canoni più in fretta
- Ritorno di offerta sul mercato: quando aumentano gli immobili disponibili la crescita rallenta, ed è una delle spiegazioni del raffreddamento registrato nel terzo trimestre del 2026
Andamento dei prezzi: una crescita che rallenta
Il quadro del terzo trimestre 2026 racconta un mercato che cambia passo. I canoni sono cresciuti dello 0,5% rispetto al trimestre precedente e dell’1,8% su base annua, con una lieve flessione mensile dello 0,2%.
È un rallentamento netto. Per avere un termine di paragone, nel secondo trimestre la crescita trimestrale era stata del 4,2%.
Il dato più significativo è un altro: con un aumento annuo dell’1,8%, gli affitti crescono meno dell’inflazione generale, arrivata al 3,3% ad agosto. Secondo l’Ufficio Studi di idealista potrebbe trattarsi di una normalizzazione, ma anche solo di una pausa nel ciclo di crescita.
Le variazioni trimestrali città per città:
- Genova: +7,3%
- Torino: +5,6%
- Bologna: +2,1%
- Roma: +1,9%
- Palermo: +1,3%
- Firenze: +1,1%
- Milano: +0,9%
- Bari: -0,1%
- Napoli: -0,4%
Affitto a Milano: il mercato più caro d’Italia
Milano resta la capitale degli affitti, con 22,4 euro al metro quadro. Su un bilocale di 60 metri quadri significa circa 1.340 euro al mese richiesti, prima delle spese.
La domanda resta alta per la presenza di grandi aziende, università e collegamenti internazionali, ma la crescita è tra le più lente delle grandi città. La provincia di Milano, con 21,5 euro al metro quadro, è la quarta più cara d’Italia.
Se cerchi casa qui, leggi anche la nostra guida su quanto costa una stanza a Milano quartiere per quartiere.
Affitti a Roma e Firenze: tendenze in evoluzione
Roma è a 19,2 euro al metro quadro, con una crescita trimestrale dell’1,9%, tra le più alte delle grandi città. La Capitale resta sotto Firenze e Venezia, ma sopra Bologna.
Firenze, a 21,7 euro, è seconda a livello nazionale. La pressione del turismo e la conversione di appartamenti in affitti brevi continuano a ridurre l’offerta per residenti e studenti. Va però segnalato che la Toscana nel suo complesso ha registrato un calo trimestrale del 3,7%, uno dei più marcati d’Italia.
Affitti per studenti: le città universitarie più costose
Per chi studia fuori sede il riferimento non è il metro quadro ma il prezzo della stanza. Secondo l’osservatorio di Immobiliare.it Insights di agosto 2026, una singola costa in media 704 euro al mese a Milano, 627 a Firenze, 615 a Roma e 585 a Bologna, contro una media nazionale di 575 euro.
Milano è quindi la città più cara anche per gli studenti, con circa 130 euro al mese in più rispetto alla media italiana.
Molti studenti scelgono la stanza doppia o cercano casa in zone periferiche ben collegate. Puoi confrontare le stanze in affitto a Milano e a Bologna sulle pagine dedicate.
Dove conviene vivere nel lungo periodo
Chi cerca casa per restarci può guardare alle regioni con canoni sotto la media nazionale di 14,6 euro al metro quadro. Il Piemonte è a 10,3 euro, l’Umbria a 8,4, la Calabria a 6,9, la Basilicata a 6,6 e il Molise a 6,3.
Sopra la media si collocano invece la Valle d’Aosta, che con 25,6 euro è la regione più cara, seguita da Toscana (20 euro), Lombardia (18,9), Lazio (15,8), Sardegna (14,7) e Trentino-Alto Adige (14).
Attenzione però a un punto: nelle regioni più economiche la crescita non è ferma. Piemonte e Umbria hanno toccato proprio ora il loro massimo storico.
Affitti nel Sud Italia: dove si risparmia davvero
Il Mezzogiorno resta l’area più accessibile del Paese. I cinque capoluoghi più economici d’Italia sono tutti al Sud o nelle isole, con canoni compresi tra 4,8 e 6,5 euro al metro quadro.
Non significa però che i prezzi siano immobili. Nel terzo trimestre del 2026 Palermo è cresciuta dell’1,3% e Reggio Calabria ha toccato il suo massimo storico, mentre Caltanissetta, la città più economica d’Italia, ha segnato un aumento trimestrale dell’8,3%.
Sempre più nomadi digitali scelgono queste mete per vivere spendendo meno, sfruttando il lavoro da remoto.
Tendenze del mercato: medio termine e contratti digitali
Accanto ai numeri, cambia anche la forma dei contratti. L’affitto a medio termine, da pochi mesi fino a un anno e mezzo, risponde alle esigenze di studenti, lavoratori in trasferta, docenti e professionisti da remoto. È una formula a metà strada tra l’affitto breve turistico e il contratto pluriennale.
Allo stesso tempo si diffondono le piattaforme che permettono di verificare l’immobile, firmare online e pagare in modo protetto, riducendo i tempi di ricerca e il rischio di truffe per chi cerca casa da un’altra città o dall’estero.
Cosa aspettarsi nei prossimi mesi
Il rallentamento del terzo trimestre è il dato da cui partire, ma non va letto come un’inversione. Gli stessi analisti di idealista sono prudenti: la crescita sotto l’inflazione può indicare una normalizzazione oppure una semplice pausa.
Quello che i dati dicono con certezza è che la crescita non è uniforme: le grandi città più care rallentano, mentre diversi capoluoghi medi toccano i massimi storici. Conviene quindi guardare al proprio mercato locale più che alla media nazionale.
Consigli per inquilini: come trovare l’affitto giusto al prezzo migliore
- Confronta più annunci prima di decidere
- Calcola il prezzo al metro quadro e confrontalo con la media della città
- Verifica quali spese sono incluse nel canone
- Controlla zona e collegamenti, che pesano sul costo reale della vita quotidiana
- Chiedi sempre un contratto registrato e diffida di chi chiede anticipi senza garanzie
Consigli per proprietari: come valutare il giusto canone di locazione
- Parti dal prezzo medio al metro quadro della tua zona, non della città intera
- Valuta lo stato dell’immobile, l’arredamento e i servizi inclusi
- Scegli il target con attenzione, perché studenti, famiglie e lavoratori hanno esigenze diverse
- Considera il medio termine, che permette canoni più alti del lungo periodo con meno vincoli
- Metti in conto registrazione del contratto e adempimenti fiscali
Se vuoi una stima rapida, puoi usare il calcolatore del valore di affitto di Spacest.com oppure informarti sul canone concordato.
FAQ: domande frequenti sull’indice degli affitti in Italia
Qual è la città più cara in cui affittare?
Milano, con un canone medio di 22,4 euro al metro quadro nel terzo trimestre del 2026, seguita da Firenze, Venezia, Roma e Bologna.
Dove conviene affittare per risparmiare?
I capoluoghi più economici sono Caltanissetta, Potenza, Agrigento, Reggio Calabria e Cosenza, tutti sotto i 6,5 euro al metro quadro.
Qual è il prezzo medio di un affitto in Italia?
La media nazionale è di 14,6 euro al metro quadro, con una crescita dell’1,8% su base annua.
I prezzi degli affitti continueranno a salire?
La crescita sta rallentando e nell’ultimo anno è rimasta sotto l’inflazione. Gli analisti non escludono che sia solo una pausa, quindi conviene seguire i dati trimestre per trimestre.
Quanto costa una stanza per studenti?
In media 575 euro al mese in Italia, con punte di 704 euro a Milano e valori più bassi a Bologna, intorno ai 585 euro.
Come si calcola il prezzo al metro quadro?
Dividi il canone mensile per i metri quadri dell’immobile. Se il risultato è molto sopra la media della città, hai un argomento concreto per trattare.
Conoscere l’indice dei prezzi degli affitti in Italia è il modo più semplice per muoversi con consapevolezza, che tu stia cercando casa o stia per affittare un tuo immobile. Confronta i dati, guarda la tua zona e parti da numeri verificabili.
