Affitto a canone concordato cedolare secca al 10% e riduzioni IMU

In assenza di un Accordo Territoriale:

- Nei comuni in cui le Associazioni di Categoria non sono state convocate, si applicano le fasce e i criteri stabiliti dagli Accordi precedentemente sottoscritti.
- Nei comuni in cui non è mai stato raggiunto un Accordo, si fa riferimento all'Accordo vigente nel comune demograficamente omogeneo più vicino.

Il canone concordato risulta vantaggioso rispetto al canone libero nella maggior parte dei casi e dei comuni italiani. I benefici fiscali associati a questa tipologia di contratto compensano ampiamente l'eventuale minor introito rispetto a un canone libero.

Ad esempio, un proprietario che affitta un immobile a Roma con un contratto a canone libero per €800, applicando la cedolare secca al 21%, avrebbe un'imposizione fiscale più elevata rispetto a un contratto a canone concordato a €700, con una cedolare secca ridotta al 10%. Il risparmio fiscale ottenuto con il canone concordato supera la differenza di incasso tra le due opzioni, rendendolo una scelta più conveniente.

Un Contratto a Canone Concordato può essere stipulato nei Comuni con un Accordo Territoriale. In assenza di un accordo recente, si applicano quelli previgenti; se mai sottoscritti, si fa riferimento al Comune demograficamente omogeneo più vicino, anche in un’altra Regione.

Verifiche per la convenienza del Canone Concordato

1. Numero di abitanti – Nei Comuni con meno di 10.000 abitanti, è possibile stipulare un contratto transitorio a canone libero con giustificato motivo o un 4+4
2. Cedolare Secca – L’aliquota ridotta al 10% si applica solo nei capoluoghi, nei Comuni confinanti e in quelli ad alta tensione abitativa. Anche senza cedolare, si possono ottenere sconti IMU, ma la certificazione nei Comuni a bassa densità può essere complessa, riducendo i vantaggi economici.

Il costo dell'Attestazione varia in base al Comune in cui si trova l'immobile, poiché ogni Associazione che ha sottoscritto l'Accordo Territoriale applica un listino prezzi differente. Ad esempio, a Roma il costo per la Certificazione va dai 55€ ai 75€, esclusi la tessera associativa e altri servizi aggiuntivi, con una media complessiva di circa 130€-180€.

Con la stipula di un Contratto a canone libero si può definire liberamente l’importo del canone di locazione, in caso di Contratto a canone concordato invece il canone mensile deve sottostare alla fascia minimi-massimo presente all’interno dell’Accordo Territoriale di riferimento.

La Legge 4 agosto 2022, n. 122, che converte il decreto-legge 21 giugno 2022, n. 73, stabilisce che "la Certificazione per i Contratti a Canone Concordato è valida per tutti i contratti di locazione stipulati successivamente al suo rilascio, aventi lo stesso contenuto, fino a eventuali modifiche delle caratteristiche dell’immobile o dell’Accordo Territoriale".

In caso di stipula di un nuovo contratto con un modello diverso (es. da Contratto Transitorio a Contratto 3+2), è necessario richiedere una nuova certificazione. Se, invece, si mantiene lo stesso modello ma cambia il Conduttore (es. un Contratto 3+2 stipulato con Mario Rossi al posto di Giuseppe Verdi), è consigliabile richiedere comunque una nuova Certificazione, poiché potrebbero esserci modifiche nelle pattuizioni tra le parti (es. cambio nella disponibilità di un "posto auto") e nel contenuto del Contratto.

La Certificazione viene rilasciata dall'Associazione di categoria, che, dopo aver verificato la correttezza del calcolo e del Contratto, si assume la responsabilità del rilascio. Senza questa verifica, il Locatore si assume la piena responsabilità in caso di controlli da parte dell'Agenzia delle Entrate.

Non c’è un tetto impostato da normativa ma le spese sono tutte a conguaglio. Alcune associazioni se vedono che le spese sono troppo alte, ovvero sproporzionate, rispetto al canone (es: 500€ di canone e 400€ di spese), potrebbero non certificare il contratto.

Va sempre quindi inserita una cifra mensile di spese condominiali che corrisponde all’ultimo consuntivo, calcolato sull’anno precedente.